小区商铺前原本有一条开放式道路,但这条路被封后,各个商铺经营惨淡,商户们纷纷起诉要求恢复原状。小区封闭道路,到底谁说了算?3月21日,广东省佛山市中级人民法院对这起少数业主行使撤销权的社区改造纠纷进行二审宣判,判决驳回15家商户全部诉求。

《法制日报》记者了解到,位于佛山市南海区的花苑广场小区是集住宅、商业为一体的大型社区,竣工投入使用至今近15年。小区开发时,被分为两期建设。两期工程区之间使用一条道路间隔,路两边共有53家商铺。

2012年4月16日,花苑广场小区业委会发出通知,称拟于6日后召开业主代表(楼长)大会,讨论表决小区智能化管理实施方案。当月22日,来自居委会、物业公司、业委会和业主代表共40人表决通过上述方案,决定将原来半封闭的社区建设成全封闭智能化小区。

同年5月6日,业委会再次发出通知,公示封闭工程招投标细节及集资收费标准,决定扣除约300名空户、挂名户、出租房后,对小区剩余的2900户住户每户征收100元集资款。同年6月15日,缴款的住户达2360户,业委会认为上述住户数超过小区总住户数量的三分之二,他们的专有建筑部分占总建筑面积70.24%,于是对外公示称:改造方案得到绝大多数业主同意,并启动改造工程。

同年9月3日,15家商铺业主将业委会诉诸法院,要求判令拆除封闭设施,恢复商业街原来对外开放的通行状态。此案经管辖权异议后进入一审程序。一审期间,佛山市南海区国土城建和水务局出具材料,证明涉案道路为小区道路,不属于市政规划道路。

此案经一审判决,15户商铺败诉后提起上诉。商铺业主表示,业委会没有组织全体业主表决,而且没有提供有力证据证明缴费业主的专有建筑部分占建筑面积三分之二,程序上存在瑕疵,而且改造方案还损害了他们的商业收益。

“一直以来花苑小区都存在严峻的治安问题,仅2012年前5个月,花苑小区就发生了各类刑事案件32起,平均每个月发生4起盗窃案件。”花苑小区业委会答辩称,为尽量减少改造对商铺造成的不利影响,他们已免除了每户商铺的集资费和3个月物业管理费,免费为每户商铺发放10张通行智能卡,并对涉案道路实行分时段外来人员出入管制。小区封闭以来,外来车辆、外来闲杂人员得到了有效监管,治安环境明显好转,全体业主安全感有了较大提升。

佛山市中院二审认为,业委会通过公示改造方案征求意见,并要求业主通过缴纳改造费的方式表达是否同意改造方案,方式合理,能够保障全体业主的表决权,且同意人数达到法律规定的比例,能够体现大部分业主的意志。改造方案有利于提升小区安全性和住宅价值,减少管理成本,并且没有影响到商铺业主专有部分的所有权,遂驳回上诉,维持原判。

“这是一起城市社区自治的典型案例,改造方案的表决程序是否合法、结果是否有效是案件处理的关键。”此案二审审判长欧阳建辉告诉记者,涉案道路属于小区路,系花苑小区全体业主的共有部分,业主可以就该道路的管理问题进行决议。根据《物业管理条例》中的规定,业主大会可以采用会议形式,也可以采用书面征求意见的方式进行,关键要能反映业主真实意思表示。

欧阳建辉说,具体到此案,对于拥有3539户业主的花苑广场小区而言,要求花苑业委会召集所有业主开会未免过于苛刻。而业委会选择通过缴费的方式来表达意见合情合理。“如果当时业委会能够邀请缴纳集资款的住户以书面形式明确表达出自己的意愿,争议会更少”。

据了解,在一审中,花苑广场小区的物业管理部门出具过证明,证实缴费业主专有部分面积已经超过建筑面积的三分之二。到一审法院宣判时,又有600多户业主缴交了集资款,此时同意广场中路封闭方案的业主比例已经达到85%。由于花苑广场小区属于住宅小区,面积较为均一,上述业主所占专有部分超过建筑面积三分之二的较为可信,所以合议庭采纳了花苑广场小区业委会的说法。

欧阳建辉认为,在社区安全和商铺经营利益发生冲突时,交由全体业主决定孰轻孰重、如何选择更为合适。封闭小区方案既然经过全体业主表决通过,就对全体业主产生约束力,商铺业主对此负有容忍的义务。